有泰度 |全忠:泰禾集团大概率会在明年下半年再开启拿地

1评论 2019-12-10 11:33:57 来源:时代周报 作者:蔡颖 如何判断星期六买点?

  过去几年,泰禾集团(行情000732,诊股)(000732.SZ)凭借最快的复合增速、较高激励手段在行业异军突起。2017年是泰禾的高光时刻,以150%的增速,泰禾完成了从400亿到1000亿的规模进阶,成为了当年地产圈的热门话题。

  进入2018年后,泰禾主动踩刹车,提出去杠杆。

  今年以来,泰禾依旧延续“降杠杆”的策略。在暂缓拿地的情况下,加快销售回款、关注现金流安全以及盈利的增长。

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  ▲泰禾广场设计图

  今年5月底,曾任《万科周刊》主编、操盘多个大型地产项目的资深地产人全忠,履新泰禾集团,任副总裁并负责集团品牌事务

  11月22日,在由时代传媒主办的“2019中国地产时代百强榜”上,全忠接受了时代周报记者的专访,他表示:“泰禾正在发生良性和正向的变化,从关键数据可以明显感觉到,负债率和现金流目前都是安全的,盈利情况也可以。”

  “我给目前的泰禾打80分,要想实现90多分的理想状态,最少还需要两年。”全忠说道,未来泰禾将在千亿规模上夯实基础,在1000亿-2000亿规模阶段积极蓄力。

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  ▲全忠在2019中国地产时代百强榜现场

  压力缓解

  2018年年底,泰禾集团的现金流和偿债问题,成为外界最为关心的话题。

  为应对资金压力,3月份,泰禾开始了一场以回款为目的营销行动,抛出了“泰禾1号抢收计划”,将北京公司旗下金府大院、西府大院、北京院子二期、金尊府等4个高端改善类项目加入“抢收”行列。

  效果立竿见影。“今年1~10月份,在北京地区销售Top50的排行版中,我们排第三,是top10中惟一的一家民企。”全忠告诉时代周报记者。

  “抢销售、快回款”,是泰禾应对这场压力的第一步。

  与此同时,泰禾启动了股权合作、优化土储等多项计划。

  3月-5月期间,泰禾陆续将7个项目的部分股权转让予世茂。

  8月12日,泰禾出让杭州富阳项目30%股权;9月18日,泰禾以7.3亿元二度转让杭州蒋村、佛山院子项目股权。

  9月27日,泰禾以5.97亿元转让福州青云小镇项目50%股权予世茂。

  截至目前,泰禾已经向世茂地产出售了9个项目,累计筹集资金约92.46亿元。

  除世茂集团之外,泰禾的股权交易对象包括世茂集团、五矿信托设立的信托计划、河南天伦地产集团有限公司。

  全忠直言,“我们现在属于换牌阶段,虽然我们的土储大多位于一二线城市,但项目质量不完全相同,通过调整出卖部分项目股权,我们将来也可以换回一些优质项目。”

  通过为项目引入合作方以及加快销售节奏,泰禾收回了部分资金。

  除此之外,上半年,泰禾暂停了在公开市场拿地以及并购,泰禾试图用这几项措施重回安全地带。

  在2019年第三季度,处置子公司的现金净额和出售项目股权的现金净额分别为84.19亿元和30.69亿元,同比上期分别大幅增长20544.92%和756.42%。

  在负债方面,泰禾前三季度短期借款与一年内到期非流动负债总和为306.3亿元,期末现金及现金等价物为126.56亿元,短债与现金的缺口缩小至179.74亿元。

  全忠向时代周报记者指出,“今年上半年我们花了300多亿将短期债务还掉,到年底的话,我们还有大概五六十个亿的短期债务需要偿还,其中需要刚性兑付的并无多少,有些债务是可以置换掉的。”

  “负债率和资金紧张问题,已经有了很大的改善。而去杠杆瘦身,需要一个过程,并非一夜之间就可完成。”全忠表示。

  开源同时,泰禾也在不断节流。

  财报显示,泰禾前三季度管理费用为4.99亿元,去年同期为7.36亿元,同比大幅减少32%。

  时间往回看,过去一年,泰禾不断开拓多元融资渠道。

  年初至今,泰禾接连发布多笔海外债的融资,包括20亿元美元债、15.79亿元购房尾款资产支持专项计划等。

  在公司治理方面,全忠表示,泰禾今年一直在组织架构上做调整,实现“精总部强区域”。全忠向时代周报记者表示,推行该策略以来,一线公司的决策能力、决策效率以及项目的推进速度等有了很大的提高。

  稳步向前

  从2018年开始,为了匹配企业的高速发展,泰禾调整人才战略,以“一流的薪酬”启动了高端人才社招,泰禾因此一度成为房地产行业优质人才的集结地。

  事实上,在企业快速成长的过程中,一些“后来者”很难与企业保持同步的节奏和步调,基于此,2018年底,泰禾内部又经历了一场人员调整。

  “泰禾的人员变动,从今年5月底以后基本得到了遏制。高管流失,在严格意义上讲几乎没有。”全忠向时代周报记者提到,目前只有董秘夏亮离开,他是因为任期到了之后离开的,属于正常变动。

  今年6月底,泰禾结束大规模外部招聘,转而向内部发掘和培养人才,希望与员工共同成长。

  比如,启动“禾苗”管培计划,开始着手培养自己的人才,改善以往人才流动性问题。

  全忠解释,如今泰禾的人才观发生了很大变化,以前倾向于从外界引进,但现在更注重从内部提拔人才。“今年七、八月份我们提拔了4个副总裁,都是原来集团的总裁助理,他们的特点普遍都是在集团做了很多年,来的时候职务不高。”

  从黄金时代,换挡到白银时代,房地产业告别粗放的发展模式。泰禾认为,高品质、差异化的产品定位,是泰禾穿越行业周期的利剑。

  在泰禾的产品系列中,中式产品的代表院子系,最广为人知。目前,除了院子系,在泰禾也在依据新的市场和时代需求,适时调整着自己的步伐。

  “除了新中式住宅的代表院子系,我们的一些高层产品也做的不错。”全忠强调,“根据不同的土地规划、区域市场特征和目标客户,其产品线也在创新迭代。”

  在战略布局上,泰禾一直坚持“深耕核心一线,全面布局二线”的区域发展战略,这些城市具有强大的经济产业基础,区位优势明显,是人口净流入的城市,为房地产发展提供强大支撑,抗风险能力较强。

  全忠指出,“回首和检讨,过去我们坚持一二线城市的布局战略没有问题,包括现在我们的部分项目股权能够转出去,也说明其地势不错。

  2019年,截至12月,泰禾没有在公开市场拿过一块地。

  半年报显示,目前,泰禾待开发项目8个,土地面积200.72万平米,计容建筑面209.25万平米;在建项目64个,土地面积984.63万平米,计容建筑面积1637.06万平米;在售项目63个。泰禾在全国29个城市拥有90余个项目。以泰禾目前的开发销售节奏,现有储备货值也足够开发三年。

  至于什么时候再开启拿地通道,全忠表示,会根据实际情况来调整,大概率会在明年下半年。

关键词阅读:房地产

责任编辑:江欢
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