景瑞张江中心:95%出租率+20%坪效优势—300天打造写字楼资管标杆

1评论 2019-12-16 16:54:46 来源:中国财经时报网 龙头股是怎么诞生的?

  又到一年岁末,人们惯常会总结过往展望未来。2019年,以“住不炒、挤泡沫”为主基调的房地产市场,上半年火热异常,下半年快速降温。聚焦在一线城市的商办市场,空置率持续走低,已是不争的事实。

  市场总是在变,而聪明的投资人总是在变化中坚守不变的真理。对于专注于不动产的另类资管公司而言,亘古不变的是精细化运营管理能力。

  截至12月,运营大半年的锴瑞办公旗下首个独栋存量改造项目——景瑞张江中心,在全市18%空置率,区域空置率接近30%的背景下,通过360度无死角的改造,多样性的租户组合,实现95%出租率,坪效较同区域提升20%,在市场下行的环境下展现出对经济冲击超强的抗击力,成为锴瑞办公在不动产资产管理领域迈出的坚实一步。

  环境好时,价值创造会享受更多的溢价;而在大环境相对恶劣时,创造出的价值终归会在市场中体现。经过睿和智库一年的观察与近期调研研究,本文将逐步解析景瑞张江中心这个2019年不动产资管领域强改造、重运营的成功案例。

  项目特点

  项目优势:预期现金流的稳定性和资产增值潜力是评价不动产的两个核心指标。客户多样性保证现金流的稳定性,而资产的维护能力和抗周期能力则是增值潜力的保障。景瑞张江中心在完成改造后大幅提高了楼宇的品质,并将租户调整为跨越金融、科技、联办、教育等多行业,且承租能力更强、粘黏性更高的企业,使得资产本身在当前经济形势下仍然逆势在张江地区占领入驻率和坪效的制高点,为完成项目闭环打下了坚实的基础。

  项目基本信息

区位优势:大区位——“中国硅谷”之路

  上海张江高科(行情600895,诊股)技产业园区,与陆家嘴(行情600663,诊股)、金桥和外高桥(行情600648,诊股)开发区同为上海浦东新区四个重点开发区之一。

  2019年12月1日,《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》发布,上海新一轮的科技创新示范项目将围绕上海张江高科综合性国家科学中心,国家重点实验室,国家工程研究中心等展开。

  因此,在张江高科园区,科创产业紧密融合,大数据云计算物联网人工智能等新技术与传统产业渗透融合,在电子信息、生物医药高端装备新能源新材料等领域形成了一批国际竞争力较强的创新共同体和产业集群。

  张江区域即将迎来产业升级,目前还有能够满足高标准办公的资产吗?锴瑞办公给出了答案!从耕耘张江的那一刻开始,锴瑞办公不仅发挥了其资管规划的远见,更在打造景瑞张江中心的过程中勘破了区域发展活力的需要。依托景瑞张江中心的独特区位,整个地区的经济生活还有市民生活与科技研发紧紧地交织在了一起。

  小区位——产业聚集效应

  两公里范围内,高科技企业、研发中心环绕。“景瑞张江中心”在助力打造科创中心过程中一直不遗余力,适时提供更为灵活的办公方式,辅之以完善的生活配套和商业配套,项目有效满足区域内高科技产业链上中小型服务企业的办公需求。

  项目获取方式:股权收购

  项目历史及更新过程:项目前身是建于上世纪90年代末的上海科苑大楼。2017年7月,景瑞控股完成对该物业的收购,2017年底,景瑞将该物业作为“种子项目”移交给锴瑞办公,2018年4月项目正式启动更新,8月如期完成内部改造,2019年3月完成外立面改造,并正式亮相。

项目改造对比图(外立面)

6-11层DISTRii办伴,打造更活泼的办公空间

  产品详情:锴瑞办公经过不断探索与优化,全面改造后,外立面以太空灰和银白色为基准色彩彰显典雅、厚重的设计感;大楼设施全面升级,优化室内空间格局。办公区遵循极简原木风格的设计理念,打造高效的现代开放式办公空间。

周边环境

  所属商圈同业竞争:同业竞争选取了张江新区的德国中心、张江大厦、展想中心作为对比标的,这几个独栋写字楼各具优势,且在同一区域,具有一定代表性。

数据来源:办公之家

  通过第三方网站《办公之家》4个项目出租价格对比,我们可以看到,景瑞张江中心与德国中心相对坪效较高。该项目因周围生活配套更完善,对入驻企业有一定辐射作用,德国中心因入驻外企较多,故坪效比稍高。

  配套交通对比:

  与其他几个项目相比,景瑞张江中心周边300m以内有4个重要公交站台,且距地铁站较近,故在交通指数上排名第一。

  周边配套及对比:此次生活指数的测算选取了包括餐饮、健身房、便利店、药店等更贴近都市年轻人生活需求的元素,而商务指数则考虑了附近3km内的星级酒店数量、地区平均租赁价格、距离最近的银行等多个因素。

  与同区域的其他项目相比,景瑞张江中心毗邻的餐饮、便利店、药店等生活配套设施都在100m以内,故生活指数略高。

  在其他因素相同的情况下,景瑞张江中心距星巴克与银行都更近一些,故商务指数排名第一。

  经营管理

  客户类别:科技创新型企业、互联网科技企业、新能源、文化传媒等各类企业。

  运营特色:联合办公与传统办公相辅相成

  办公市场存在许多焦点与风口,锴瑞办公凭借敏锐的前瞻性,能够迎着市场创新的风口,稳步前行。资产收购前期,锴瑞便深入洞察区域特性与发展趋势,在业态布局上引入联合办公,不仅能够在区域产业型、总部型办公格局的基础上,形成差异化竞争,高效服务于科技产业链上下游的中小型企业;亦与传统办公相辅相成,有效丰富了区域内的办公形态。

  同时,边改造边运营的特殊性,也极大地考验了景瑞张江中心的运营能力。秉持“客户第一”原则,锴瑞团队实时沟通租户需求,因地制宜、量身定制,以客户需求为业态运营导向,持续输出优质服务,在市场下行的背景下,以软实力抵御市场风险,助力资产价值提升。

  小睿有话说

  作为景瑞控股商办资管平台,锴瑞办公在改造初始,就以资产价值提升运营的战略高度来布局每一个项目,聚焦一线及新一线城市“存量低效资产”,通过挖掘、重塑、使建筑焕发新生,实现资产价值跃升。

  基于“景瑞张江中心”项目的高效运营,锴瑞办公将把握时代高质量发展的战略机遇,全面提升募、投、管、退全链条综合能力,以大资管的商业模式,专注房地产行业,适应不断变化的新行情,坚持一二线核心城市与都市圈的布局,敏锐洞见客户需求,以定制化产品策略,为客户提供好服务。

关键词阅读:坪效 DISTRii 中心距 写字楼 2019年

责任编辑:崔玉惠
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